Ein Eigentümer, der ab Ende 2024 eine möblierte Ferienwohnung in einer angespannten Zone vermietet, muss nun mindestens einen DPE der Klasse E vorlegen. Diese Vorgabe, die durch das Gesetz Le Meur vom 19. November 2024 eingeführt wurde, kommt zu dem bereits straffen Zeitplan des Gesetzes über Klima und Resilienz hinzu. Die beiden Regelungen stapeln sich, und vor Ort sind die Folgen für Investoren in der Kurzzeitvermietung sofort spürbar.
2024 verbindlicher DPE: das rechtliche Risiko, das die Situation für Verkäufer verändert
Seit Juli 2021 ist der DPE verbindlich. In der Praxis zeigen die ersten Rückmeldungen aus der Praxis, dass die finanziellen Konsequenzen von Jahr zu Jahr deutlicher werden. Im Falle eines Diagnosfehlers können Verkäufer verurteilt werden, bis zu 7,5 % des Verkaufspreises zu entschädigen, mit einer Tendenz in der Rechtsprechung zu teilweisen Rückerstattungen.
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Es ist zu beobachten, dass viele Verkäufer dieses Risiko immer noch unterschätzen. Ein hastig erstellter DPE von einem wenig sorgfältigen Gutachter kann mehrere Monate nach der Unterzeichnung zu einem Rechtsstreit führen. Die Käufer, die besser informiert sind, zögern nicht mehr, die angegebene Energieklasse anzufechten, wenn die tatsächlichen Rechnungen nicht übereinstimmen.
Für diejenigen, die die Immobiliennachrichten auf Immo Galaxy verfolgen, gehört dieser Anstieg der Rechtsstreitigkeiten rund um den DPE zu den am häufigsten kommentierten Themen von Fachleuten der Branche. Das energetische Gutachten ist kein sekundäres Verwaltungsdokument mehr: Es ist zu einem zentralen Verhandlungselement in jeder Transaktion geworden.
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Gesetz Le Meur und möblierte Ferienwohnungen: was sich konkret in angespannten Zonen geändert hat
Das Gesetz Le Meur vom 19. November 2024 hat ein separates Regime für möblierte Ferienwohnungen vom Typ Airbnb in angespannten Zonen eingeführt. Jede neue Vermietung muss mindestens einen DPE der Klasse E aufweisen. Der Schwellenwert wird ab 2034 auf D angehoben.
Dieser Punkt wird oft missverstanden: Diese Verpflichtung ersetzt nicht den allgemeinen Zeitplan des Gesetzes über Klima und Resilienz (Vermietungsverbot für G ab 2025, für F ab 2028, für E ab 2034). Die beiden Regelungen stapeln sich, was eine doppelte Belastung für Investoren im Bereich der Kurzzeitvermietung schafft.
In der Praxis befindet sich ein Eigentümer, der eine Wohnung der Klasse F in einer angespannten Zone besitzt, in einer Zwickmühle. Die Langzeitvermietung wird 2028 ohne Renovierungsarbeiten verboten, und die touristische Vermietung ist bereits eingeschränkt. Für einen Investor, der plante, je nach Rentabilität zwischen den Regimen zu wechseln, funktioniert diese Strategie nicht mehr.
Die Punkte, die vor der Kurzzeitvermietung zu überprüfen sind
- Die aktuelle DPE-Klasse der Immobilie, mit einem aktuellen und zuverlässigen Gutachten (die Rückmeldungen zur Zuverlässigkeit variieren je nach Gutachtern, weshalb es sinnvoll ist, bei Zweifeln eine zweite Meinung einzuholen)
- Die Zonierung der Gemeinde: Überprüfen, ob sie als angespannte Zone klassifiziert ist, da die Verpflichtungen zwischen angespannten und entspannten Zonen radikal unterschiedlich sind
- Die geschätzten Kosten für energetische Renovierungsarbeiten, um die Klasse E oder D zu erreichen, unter Berücksichtigung der verfügbaren Förderungen (insbesondere MaPrimeRénov’)
Immobilienmarkt 2024: Preiskorrektur und selektiver Kredit
Das Jahr 2024 hat einen Trend zu fallenden Preisen in vielen französischen Regionen bestätigt. Laut den verfügbaren Daten von Notaren und dem INSEE sind die Preise im Durchschnitt um etwa 5 % gesunken im Vergleich zum Vorjahr. Diese Korrektur war nicht einheitlich: Einige Metropolen haben besser widerstanden als andere, und attraktive ländliche Gebiete haben manchmal ihre Niveaus gehalten.
Auf der Kreditseite haben die hohen Zinssätze weiterhin die Kreditaufnahme der Haushalte belastet. Das Transaktionsvolumen ist deutlich gesunken, mit etwa 950.000 Verkäufen im Jahr 2023, was einem Rückgang von 15 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Trend setzte sich 2024 fort, obwohl gegen Ende des Jahres eine leichte Lockerung der Kreditvergabebedingungen zu verzeichnen war.
Was diese Korrektur für Käufer ändert
Für Erstkäufer gleicht der Preisrückgang nicht immer die steigenden Kreditkosten aus. Die Kaufkraft im Immobilienbereich bleibt in den meisten großen Agglomerationen unter dem Niveau von 2021-2022. Es zeigt sich, dass die Verhandlungen länger dauern und Verkäufer eher bereit sind, Preisnachlässe zu akzeptieren als vor zwei Jahren.
Die Investoren hingegen beobachten die Immobilien, die renoviert werden müssen, um von der Abwertung aufgrund schlechter energetischer Leistungen zu profitieren. Eine Wohnung der Klassen F oder G wird mit einem erheblichen Spielraum verhandelt, aber die Berechnung funktioniert nur, wenn die Renovierungskosten im Rahmen bleiben.
Energieeffizienz und regulatorischer Zeitplan: die Fristen, die zu beachten sind
Der Zeitplan des Gesetzes über Klima und Resilienz strukturiert nun alle Investitionsentscheidungen im Mietbereich in Frankreich. Das Vermietungsverbot für Wohnungen der Klasse G trat 2025 in Kraft. Die Wohnungen der Klasse F folgen 2028, dann die der Klasse E 2034.
- Wohnungen der Klasse G sind seit Januar 2025 zur Vermietung verboten: Eigentümer, die nicht renoviert haben, müssen die Immobilie vom Mietmarkt zurückziehen oder Renovierungsarbeiten durchführen
- Wohnungen der Klasse F: Frist 2028, was einen engen Zeitrahmen für Eigentümergemeinschaften lässt, in denen die Entscheidungen über Arbeiten langsam getroffen werden
- Wohnungen der Klasse E: Frist 2034, mit einer vorzeitigen Auswirkung auf die Preise bereits jetzt (die Käufer berücksichtigen bereits die Kosten für die Normierung in ihren Angeboten)
Vor Ort bleibt die energetische Renovierung von Eigentümergemeinschaften der Hauptstolperstein. Ein einzelner Eigentümer kann schnell Renovierungsarbeiten durchführen, aber in einer Eigentümergemeinschaft dauert es oft mehr als ein Jahr, um eine positive Abstimmung in der Eigentümerversammlung zu erhalten. Für Immobilien der Klasse F läuft der Countdown bis 2028 bereits.
Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 wird somit von dieser Konvergenz zwischen energetischen Anforderungen, Verschärfung der Kreditvergabe und Preiskorrektur geprägt sein. Investoren, die die regulatorischen Fristen antizipieren, haben einen Vorsprung, vorausgesetzt, sie kalkulieren die Kosten für die Einhaltung der Vorschriften genau, bevor sie kaufen.