Un propietario que alquila un alojamiento turístico en una zona tensa desde finales de 2024 debe presentar ahora un DPE clasificado como E como mínimo. Esta restricción, creada por la ley Le Meur del 19 de noviembre de 2024, se suma al calendario ya ajustado de la ley Clima y Resiliencia. Los dos regímenes se superponen, y en el terreno, las consecuencias para los inversores en alquileres de corta duración son inmediatas.
DPE oponible en 2024: el riesgo contencioso que cambia las reglas del juego para los vendedores
Desde julio de 2021, el DPE es oponible. En la práctica, los primeros retornos del terreno muestran que las consecuencias financieras se precisan año tras año. En caso de error de diagnóstico, los vendedores pueden ser condenados a indemnizar hasta el 7,5 % del precio de venta, con una tendencia jurisprudencial hacia el reembolso parcial.
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Se observa que muchos vendedores aún subestiman este riesgo. Un DPE realizado apresuradamente, con un diagnosticador poco riguroso, puede desencadenar un litigio varios meses después de la firma. Los compradores, mejor informados, ya no dudan en impugnar la clase energética anunciada cuando las facturas reales no corresponden.
Para aquellos que siguen las noticias inmobiliarias en Immo Galaxy, este aumento del contencioso alrededor del DPE es uno de los temas más comentados por los profesionales del sector. El diagnóstico energético ya no es un documento administrativo secundario: se ha convertido en un elemento central de negociación en toda transacción.
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Ley Le Meur y alojamientos turísticos: lo que ha cambiado concretamente en zona tensa
La ley Le Meur del 19 de noviembre de 2024 ha introducido un régimen distinto para los alojamientos turísticos tipo Airbnb en zonas tensas. Cualquier nueva puesta en alquiler debe mostrar al menos un DPE clasificado como E. El umbral se elevará a D a partir de 2034.
Este punto suele estar mal entendido: esta obligación no reemplaza el calendario general de la ley Clima y Resiliencia (prohibición de alquilar los G desde 2025, los F en 2028, los E en 2034). Los dos dispositivos se superponen, lo que crea una doble restricción para los inversores posicionados en el alquiler de corta duración.
En la práctica, un propietario que posee una vivienda clasificada como F en zona tensa se encuentra atrapado. El alquiler a largo plazo estará prohibido en 2028 sin obras, y el alquiler turístico ya está restringido. Para un inversor que contaba con cambiar de un régimen a otro según la rentabilidad, esta estrategia ya no funciona.
Los aspectos a verificar antes de poner en alquiler de corta duración
- La clase DPE actual de la propiedad, con un diagnóstico reciente y fiable (los retornos varían sobre la fiabilidad según los diagnosticadores, de ahí la utilidad de obtener una segunda opinión en caso de duda)
- El zonificación del municipio: verificar si está clasificado en zona tensa, ya que las obligaciones difieren radicalmente entre zonas tensas y relajadas
- El costo estimado de las obras de renovación energética para alcanzar la clase E o D, teniendo en cuenta las ayudas disponibles (MaPrimeRénov’ en particular)
Mercado inmobiliario 2024: corrección de precios y crédito más selectivo
El año 2024 ha confirmado una tendencia a la baja de los precios en muchas regiones francesas. Según los datos disponibles de los notarios y del INSEE, los precios han retrocedido aproximadamente un 5 % de media en comparación con el año anterior. Esta corrección no ha sido uniforme: algunas metrópolis han resistido mejor que otras, y las zonas rurales atractivas a veces han mantenido sus niveles.
En cuanto al crédito, los altos tipos de interés han seguido pesando sobre la capacidad de endeudamiento de los hogares. El volumen de transacciones ha disminuido notablemente, con aproximadamente 950,000 ventas registradas en 2023, lo que supone una caída del 15 % en comparación con el año anterior. La tendencia se ha prolongado en 2024, aunque se nota un ligero aflojamiento de las condiciones de concesión a finales de año.
Lo que esta corrección cambia para los compradores
Para los compradores primerizos, la caída de precios no siempre compensa el aumento del costo del crédito. El poder adquisitivo inmobiliario sigue siendo inferior al de 2021-2022 en la mayoría de las grandes aglomeraciones. Se observa que las negociaciones son más largas y que los vendedores aceptan más reducciones de precios que hace dos años.
Los inversores, por su parte, están atentos a las propiedades a renovar para captar la depreciación relacionada con el mal rendimiento energético. Una vivienda clasificada como F o G se negocia con un margen significativo, pero el cálculo solo es válido si el costo de las obras se mantiene controlado.
Viviendas térmicamente ineficientes y calendario regulatorio: los plazos a tener en cuenta
El calendario de la ley Clima y Resiliencia estructura ahora todas las decisiones de inversión en alquiler en Francia. La prohibición de alquilar viviendas clasificadas como G entró en vigor en 2025. Las viviendas clasificadas como F seguirán en 2028, y las E en 2034.
- Viviendas G prohibidas para alquilar desde enero de 2025: los propietarios que no han renovado deben retirar la propiedad del mercado de alquiler o realizar obras
- Viviendas F: plazo 2028, lo que deja un tiempo ajustado para las comunidades de propietarios donde las decisiones de obras son lentas
- Viviendas E: plazo 2034, con un efecto anticipado sobre los precios desde ahora (los compradores ya integran el costo de adecuación en sus ofertas)
En el terreno, la renovación energética de las comunidades de propietarios sigue siendo el principal punto de bloqueo. Un propietario aislado puede realizar obras rápidamente, pero en comunidad de propietarios, obtener un voto favorable en la asamblea general a menudo lleva más de un año. Para las propiedades clasificadas como F, la cuenta atrás hacia 2028 ya es tensa.
El mercado inmobiliario en 2024, por lo tanto, habrá estado marcado por esta convergencia entre restricciones energéticas, endurecimiento del crédito y corrección de precios. Los inversores que anticipan los plazos regulatorios mantienen una ventaja, siempre que calculen con precisión el costo de la adecuación antes de comprar.