Un proprietario che affitta un immobile arredato per turismo in zona tesa dalla fine del 2024 deve ora presentare un DPE classificato almeno E. Questa restrizione, creata dalla legge Le Meur del 19 novembre 2024, si aggiunge al già fitto calendario della legge Climat e Résilience. I due regimi si sovrappongono, e sul campo, le conseguenze per gli investitori in affitti a breve termine sono immediate.
DPE opponibile nel 2024: il rischio contenzioso che cambia le regole per i venditori
Dal luglio 2021, il DPE è opponibile. In pratica, i primi riscontri sul campo mostrano che le conseguenze finanziarie si precisano anno dopo anno. In caso di errore di diagnosi, i venditori possono essere condannati a risarcire fino al 7,5 % del prezzo di vendita, con una tendenza giurisprudenziale verso il rimborso parziale.
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Si osserva che molti venditori sottovalutano ancora questo rischio. Un DPE realizzato in fretta, con un diagnostico poco rigoroso, può innescare un contenzioso diversi mesi dopo la firma. Gli acquirenti, meglio informati, non esitano più a contestare la classe energetica dichiarata quando le fatture reali non corrispondono.
Per coloro che seguono le notizie immobiliari su Immo Galaxy, questo aumento del contenzioso attorno al DPE è uno dei temi più commentati dai professionisti del settore. La diagnosi energetica non è più un documento amministrativo secondario: è diventato un elemento centrale di negoziazione in ogni transazione.
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Legge Le Meur e immobili turistici: cosa è cambiato concretamente in zona tesa
La legge Le Meur del 19 novembre 2024 ha introdotto un regime distinto per gli immobili turistici di tipo Airbnb in zone tese. Ogni nuova locazione deve mostrare almeno un DPE classificato E. Il limite sarà elevato a D a partire dal 2034.
Questo punto è spesso frainteso: questo obbligo non sostituisce il calendario generale della legge Climat e Résilience (divieto di affittare gli G dal 2025, gli F nel 2028, gli E nel 2034). I due dispositivi si sovrappongono, creando una doppia restrizione per gli investitori posizionati sull’affitto a breve termine.
In pratica, un proprietario che possiede un immobile classificato F in zona tesa si trova in una situazione difficile. L’affitto a lungo termine sarà vietato nel 2028 senza lavori, e l’affitto turistico è già limitato. Per un investitore che contava di passare da un regime all’altro a seconda della redditività, questa strategia non funziona più.
I punti da verificare prima di affittare a breve termine
- La classe DPE attuale dell’immobile, con una diagnosi recente e affidabile (i riscontri variano sull’affidabilità a seconda dei diagnosticatori, da qui l’utilità di richiedere un secondo parere in caso di dubbio)
- Il zonaggio del comune: verificare se è classificato in zona tesa, poiché le obbligazioni differiscono radicalmente tra zone tese e distese
- Il costo stimato dei lavori di ristrutturazione energetica per raggiungere la classe E o D, tenendo conto degli aiuti disponibili (MaPrimeRénov’ in particolare)
Mercato immobiliare 2024: correzione dei prezzi e credito più selettivo
L’anno 2024 ha confermato una tendenza al ribasso dei prezzi in molte regioni francesi. Secondo i dati disponibili presso i notai e l’INSEE, i prezzi sono diminuiti di circa il 5 % in media rispetto all’anno precedente. Questa correzione non è stata uniforme: alcune metropoli hanno resistito meglio di altre, e le zone rurali attraenti hanno talvolta mantenuto i loro livelli.
Per quanto riguarda il credito, i tassi d’interesse elevati hanno continuato a pesare sulla capacità di indebitamento delle famiglie. Il volume delle transazioni è notevolmente diminuito, con circa 950.000 vendite registrate nel 2023, ovvero un calo del 15 % rispetto all’anno precedente. La tendenza si è protratta nel 2024, anche se si nota un leggero allentamento delle condizioni di concessione alla fine dell’anno.
Cosa cambia questa correzione per gli acquirenti
Per i primi acquirenti, la diminuzione dei prezzi non compensa sempre l’aumento del costo del credito. Il potere d’acquisto immobiliare rimane inferiore a quello del 2021-2022 nella maggior parte delle grandi agglomerazioni. Si osserva che le trattative sono più lunghe e che i venditori accettano più riduzioni di prezzo rispetto a due anni fa.
Gli investitori, invece, scrutano gli immobili da ristrutturare per catturare la svalutazione legata alle scarse performance energetiche. Un immobile classificato F o G si negozia con un margine significativo, ma il calcolo regge solo se il costo dei lavori rimane contenuto.
Passivi energetici e calendario normativo: le scadenze da ricordare
Il calendario della legge Climat e Résilience struttura ora tutte le decisioni di investimento locativo in Francia. Il divieto di affittare gli immobili classificati G è entrato in vigore nel 2025. Gli immobili classificati F seguiranno nel 2028, poi gli E nel 2034.
- Immobili G vietati all’affitto da gennaio 2025: i proprietari che non hanno ristrutturato devono ritirare l’immobile dal mercato locativo o intraprendere lavori
- Immobili F: scadenza 2028, il che lascia un termine stretto per i condomini dove le decisioni sui lavori sono lente
- Immobili E: scadenza 2034, con un effetto anticipato sui prezzi già da ora (gli acquirenti integrano già il costo di messa a norma nelle loro offerte)
Sul campo, la ristrutturazione energetica dei condomini rimane il principale punto di blocco. Un proprietario isolato può intraprendere lavori rapidamente, ma in condominio, ottenere un voto favorevole in assemblea generale richiede spesso più di un anno. Per gli immobili classificati F, il conto alla rovescia verso il 2028 è già teso.
Il mercato immobiliare nel 2024 sarà quindi stato caratterizzato da questa convergenza tra vincoli energetici, inasprimento del credito e correzione dei prezzi. Gli investitori che anticipano le scadenze normative mantengono un vantaggio, a condizione di calcolare con precisione il costo di messa in conformità prima di acquistare.