Een eigenaar die sinds eind 2024 een gemeubileerd toeristenverblijf in een gespannen zone verhuurt, moet nu een energieprestatiecertificaat (EPC) van minimaal klasse E presenteren. Deze verplichting, ingevoerd door de wet Le Meur van 19 november 2024, komt bovenop de al strakke planning van de wet Klimaat en Veerkracht. De twee regelingen stapelen zich op, en in de praktijk zijn de gevolgen voor investeerders in kortetermijnverhuur onmiddellijk.
In 2024 afdwingbaar EPC: het juridische risico dat de situatie verandert voor verkopers
Sinds juli 2021 is het EPC afdwingbaar. In de praktijk tonen de eerste terugkoppelingen uit het veld aan dat de financiële gevolgen jaar na jaar duidelijker worden. In geval van een diagnosefout kunnen verkopers worden veroordeeld tot een schadevergoeding van maximaal 7,5 % van de verkoopprijs, met een tendens in de jurisprudentie naar gedeeltelijke terugbetaling.
Verder lezen : De laatste trends en nieuws voor moeders om nu te ontdekken
We zien dat veel verkopers dit risico nog steeds onderschatten. Een snel uitgevoerd EPC, met een weinig rigoureuze diagnose, kan maanden na de ondertekening een geschil veroorzaken. De kopers, beter geïnformeerd, aarzelen niet meer om de aangekondigde energieklasse aan te vechten wanneer de werkelijke facturen niet overeenkomen.
Voor degenen die het vastgoednieuws op Immo Galaxy volgen, maakt deze toename van juridische geschillen rond het EPC deel uit van de meest besproken onderwerpen door professionals in de sector. De energiediagnose is geen secundair administratief document meer: het is een centraal onderhandelingspunt geworden in elke transactie.
Lees ook : De onmisbare documenten om in 2024 gemakkelijk een studentenlening te krijgen
Wet Le Meur en gemeubileerde toeristenverblijven: wat er concreet is veranderd in gespannen zones
De wet Le Meur van 19 november 2024 heeft een aparte regeling geïntroduceerd voor gemeubileerde toeristenverblijven van het type Airbnb in gespannen zones. Elke nieuwe verhuur moet minimaal een EPC van klasse E tonen. De drempel zal vanaf 2034 worden verhoogd naar D.
Dit punt wordt vaak verkeerd begrepen: deze verplichting vervangt de algemene planning van de wet Klimaat en Veerkracht niet (verbod op het verhuren van G-gebouwen vanaf 2025, F-gebouwen in 2028, E-gebouwen in 2034). De twee regelingen stapelen zich op, wat een dubbele druk creëert voor investeerders die zich richten op kortetermijnverhuur.
In de praktijk bevindt een eigenaar met een woning van klasse F in een gespannen zone zich in een klem. Langdurige verhuur zal in 2028 verboden zijn zonder renovaties, en toeristische verhuur is al beperkt. Voor een investeerder die van het ene regime naar het andere wilde overstappen afhankelijk van de rentabiliteit, werkt deze strategie niet meer.
De punten om te controleren voordat je kortetermijnverhuur aanbiedt
- De huidige EPC-klasse van het pand, met een recente en betrouwbare diagnose (de terugkoppelingen variëren over de betrouwbaarheid afhankelijk van de diagnostici, vandaar het nut van een tweede mening in geval van twijfel)
- De zonering van de gemeente: controleren of deze is geclassificeerd als een gespannen zone, aangezien de verplichtingen radicaal verschillen tussen gespannen en ontspannen zones
- De geschatte kosten van energierenovatie om klasse E of D te bereiken, rekening houdend met beschikbare subsidies (vooral MaPrimeRénov’)
Vastgoedmarkt 2024: prijscorrectie en selectiever krediet
Het jaar 2024 heeft een daling van de prijzen in veel Franse regio’s bevestigd. Volgens de beschikbare gegevens van notarissen en het INSEE, zijn de prijzen gemiddeld met ongeveer 5 % gedaald ten opzichte van het voorgaande jaar. Deze correctie is niet uniform geweest: sommige metropolen hebben beter standgehouden dan andere, en aantrekkelijke landelijke gebieden hebben soms hun niveaus behouden.
Wat betreft krediet hebben de hoge rentetarieven de leencapaciteit van huishoudens blijven beïnvloeden. Het aantal transacties is aanzienlijk gedaald, met ongeveer 950.000 verkopen geregistreerd in 2023, wat een daling van 15 % betekent ten opzichte van het voorgaande jaar. De trend heeft zich voortgezet in 2024, hoewel er aan het einde van het jaar een lichte versoepeling van de kredietvoorwaarden is opgetreden.
Wat deze correctie betekent voor kopers
Voor starters compenseert de prijsdaling niet altijd de stijging van de kredietkosten. De koopkracht op de vastgoedmarkt blijft lager dan die van 2021-2022 in de meeste grote agglomeraties. We zien dat de onderhandelingen langer duren en dat verkopers meer prijsverlagingen accepteren dan twee jaar geleden.
Investeerders daarentegen kijken naar panden die gerenoveerd moeten worden om te profiteren van de waardevermindering die gepaard gaat met slechte energieprestaties. Een woning van klasse F of G wordt met een aanzienlijke marge verhandeld, maar de berekening houdt alleen stand als de renovatiekosten beheersbaar blijven.
Thermische doorlatendheid en regelgeving: de deadlines om te onthouden
De planning van de wet Klimaat en Veerkracht structureert nu alle investeringsbeslissingen in de huurmarkt in Frankrijk. Het verbod op het verhuren van woningen van klasse G is in 2025 ingegaan. De woningen van klasse F volgen in 2028, en de E-gebouwen in 2034.
- Woningen van klasse G zijn sinds januari 2025 verboden voor verhuur: eigenaren die niet hebben gerenoveerd, moeten het pand van de huurmarkt halen of renovaties uitvoeren
- Woningen van klasse F: deadline 2028, wat een strakke termijn oplevert voor appartementencomplexen waar de besluitvorming over renovaties traag is
- Woningen van klasse E: deadline 2034, met een anticiperend effect op de prijzen vanaf nu (kopers integreren al de kosten van normering in hun aanbiedingen)
In de praktijk blijft de energierenovatie van appartementencomplexen het belangrijkste knelpunt. Een individuele eigenaar kan snel renovaties uitvoeren, maar in een appartementencomplex duurt het vaak meer dan een jaar om een positieve stem in de algemene vergadering te verkrijgen. Voor panden van klasse F is de aftelling naar 2028 al gespannen.
De vastgoedmarkt in 2024 zal dus worden gekenmerkt door deze convergentie van energiebeperkingen, verstrenging van krediet en prijscorrectie. Investeerders die de regelgeving anticiperen, hebben een voorsprong, mits ze de kosten van naleving nauwkeurig inschatten voordat ze kopen.