Um proprietário que aluga um imóvel mobiliado para turismo em zona restrita desde o final de 2024 deve agora apresentar um DPE classificado como E no mínimo. Essa exigência, criada pela lei Le Meur de 19 de novembro de 2024, se soma ao calendário já apertado da lei Climat e Résilience. Os dois regimes se acumulam, e no campo, as consequências para os investidores em locação de curto prazo são imediatas.
DPE oposto em 2024: o risco contencioso que muda o jogo para os vendedores
Desde julho de 2021, o DPE é oposto. Na prática, os primeiros retornos de campo mostram que as consequências financeiras se tornam mais claras ano após ano. Em caso de erro de diagnóstico, os vendedores podem ser condenados a indenizar até 7,5% do preço de venda, com uma tendência jurisprudencial em direção ao reembolso parcial.
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Observa-se que muitos vendedores ainda subestimam esse risco. Um DPE realizado às pressas, com um diagnosticador pouco rigoroso, pode desencadear um litígio vários meses após a assinatura. Os compradores, melhor informados, não hesitam mais em contestar a classe energética anunciada quando as faturas reais não correspondem.
Para aqueles que acompanham as notícias imobiliárias no Immo Galaxy, esse aumento do contencioso em torno do DPE faz parte dos assuntos mais comentados pelos profissionais do setor. O diagnóstico energético não é mais um documento administrativo secundário: tornou-se um elemento central de negociação em toda transação.
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Lei Le Meur e imóveis turísticos: o que mudou concretamente em zona restrita
A lei Le Meur de 19 de novembro de 2024 introduziu um regime distinto para os imóveis turísticos do tipo Airbnb em zonas restritas. Toda nova locação deve exibir no mínimo um DPE classificado como E. O limite será elevado para D a partir de 2034.
Esse ponto é frequentemente mal compreendido: essa obrigação não substitui o calendário geral da lei Climat e Résilience (proibição de alugar os G a partir de 2025, os F em 2028, os E em 2034). Os dois dispositivos se acumulam, o que cria uma dupla exigência para os investidores posicionados na locação de curto prazo.
Na prática, um proprietário que possui um imóvel classificado como F em zona restrita se vê em um impasse. A locação de longo prazo será proibida em 2028 sem obras, e a locação turística já está restrita. Para um investidor que contava em mudar de um regime para outro conforme a rentabilidade, essa estratégia não funciona mais.
Os pontos a verificar antes de colocar em locação de curto prazo
- A classe DPE atual do imóvel, com um diagnóstico recente e confiável (os retornos variam sobre a confiabilidade dependendo dos diagnosticadores, daí a utilidade de solicitar uma segunda opinião em caso de dúvida)
- A zonagem do município: verificar se está classificada como zona restrita, pois as obrigações diferem radicalmente entre zonas restritas e relaxadas
- O custo estimado das obras de renovação energética para alcançar a classe E ou D, levando em conta as ajudas disponíveis (MaPrimeRénov’, em particular)
Mercado imobiliário 2024: correção de preços e crédito mais seletivo
O ano de 2024 confirmou uma tendência de queda nos preços em várias regiões francesas. De acordo com os dados disponíveis junto aos notários e ao INSEE, os preços recuaram cerca de 5% em média em relação ao ano anterior. Essa correção não foi uniforme: algumas metrópoles resistiram melhor do que outras, e as zonas rurais atraentes às vezes mantiveram seus níveis.
No lado do crédito, as altas taxas de juros continuaram a pesar sobre a capacidade de empréstimo das famílias. O volume de transações caiu drasticamente, com cerca de 950.000 vendas registradas em 2023, uma queda de 15% em relação ao ano anterior. A tendência se prolongou em 2024, mesmo que se note um leve afrouxamento das condições de concessão no final do ano.
O que essa correção muda para os compradores
Para os primeiros compradores, a queda nos preços nem sempre compensa o aumento do custo do crédito. O poder de compra imobiliário continua inferior ao de 2021-2022 na maioria das grandes aglomerações. Observa-se que as negociações são mais longas e que os vendedores aceitam mais reduções de preço do que há dois anos.
Os investidores, por sua vez, estão de olho em imóveis para renovar a fim de capturar a desvalorização relacionada ao baixo desempenho energético. Um imóvel classificado como F ou G é negociado com uma margem significativa, mas o cálculo só é válido se o custo das obras permanecer controlado.
Passivos térmicos e calendário regulatório: os prazos a serem lembrados
O calendário da lei Climat e Résilience agora estrutura todas as decisões de investimento locativo na França. A proibição de alugar imóveis classificados como G entrou em vigor em 2025. Os imóveis classificados como F seguirão em 2028, e os E em 2034.
- Imóveis G proibidos para locação desde janeiro de 2025: os proprietários que não renovaram devem retirar o imóvel do mercado locativo ou realizar obras
- Imóveis F: prazo 2028, o que deixa um prazo apertado para os condomínios onde as decisões de obras são lentas
- Imóveis E: prazo 2034, com um efeito antecipado sobre os preços desde agora (os compradores já integram o custo de adequação em suas ofertas)
No campo, a renovação energética dos condomínios continua sendo o principal ponto de bloqueio. Um proprietário isolado pode realizar obras rapidamente, mas em condomínio, obter um voto favorável em assembleia geral muitas vezes leva mais de um ano. Para os imóveis classificados como F, a contagem regressiva para 2028 já está apertada.
O mercado imobiliário em 2024, portanto, será marcado por essa convergência entre exigências energéticas, endurecimento do crédito e correção de preços. Os investidores que antecipam os prazos regulatórios mantêm uma vantagem, desde que quantifiquem precisamente o custo de adequação antes de comprar.