Wanneer je momenteel een appartement wilt kopen, komt de eerste verrassing vaak bij de makelaar: de maandlasten zijn veranderd ten opzichte van de simulaties die zes maanden eerder zijn gemaakt. De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een fase waarin elk parameter – rente, prijs per vierkante meter, huurbelasting – zich in soms tegenstrijdige richtingen ontwikkelt. Het begrijpen van deze bewegingen stelt je in staat om concrete beslissingen te nemen, en niet alleen het nieuws te volgen.
Stijgende hypotheekrentes: wat dit betekent voor een aankoop
Sinds juli 2026 stijgen de hypotheekrentes weer na een periode van relatieve stabiliteit. Volgens het Observatoire Crédit Logement/CSA bedraagt de gemiddelde rente 3,30 % in juli 2026, met een continue stijging sinds het voorjaar.
De directe consequentie op de grond is de verlenging van de looptijden van leningen. De gemiddelde looptijd van leningen bedraagt 253 maanden, oftewel iets meer dan 21 jaar. Het aandeel van leningen van 25 jaar en langer overschrijdt nu de helft van de nieuwe kredieten, tegenover minder dan de helft in 2025.
Voor een gezin dat leent, betekent dit concreet dat men langer terugbetaalt voor hetzelfde bedrag. De koopkracht vermindert als men dezelfde looptijd aanhoudt als voorheen. Er blijven twee hefboomopties beschikbaar: het onderhandelen over de leningverzekering (die een aanzienlijk deel van de totale kosten vertegenwoordigt) en het verhogen van de persoonlijke inbreng om het geleende kapitaal te verlagen. Deze analyses zijn overigens te vinden onder de vastgoedinformatie op Expertise Maison, die de mogelijke afwegingen per kopersprofiel uiteenzet.
Vastgoedprijzen in Frankrijk: een zeer ongelijke heropleving volgens de steden
De markt is niet te reduceren tot een nationale curve. Sinds het begin van 2026 zien we wat sommige waarnemers een “herstel in herstel” noemen: de transactievolumes stijgen licht, maar de prijzen volgen niet overal hetzelfde pad.
De grote metropolen vertonen verschillende dynamieken. Parijs blijft in een correctielogica na meerdere jaren van dalingen, terwijl sommige middelgrote steden hun prijzen zien stabiliseren of zelfs bescheiden stijgen. De terugkoppelingen variëren op dit punt afhankelijk van de werkgelegenheidsgebieden en de aanwezigheid van infrastructuurprojecten.
Wat echt invloed heeft op de prijs van een goed
Naast de locatie is het DPE (diagnose van energieprestaties) een belangrijk onderhandelingscriterium geworden. Een woning met een classificatie F of G ondergaat een waardevermindering bij de verkoop, en de noodzakelijke energierenovaties om de score te verbeteren drukken op het budget van de koper.
- De DPE-klasse beïnvloedt direct de verkoopprijs: een slecht geclassificeerd goed verkoopt goedkoper en blijft langer op de markt
- De notariskosten, die in veel departementen sinds 2025 zijn verhoogd, verhogen de totale acquisitiekosten met enkele duizenden euro’s
- De zonering (spanning of niet) bepaalt de regels voor huurprijsregulering en dus de potentiële huurwaardeverhouding
Huurinvestering en SCPI: afwegen tussen directe beheer en gedelegeerde investering
Men hoort vaak dat huurinvesteringen “niet meer opleveren”. De realiteit is genuanceerder. Het rendement hangt af van de beheermethode en het type goed dat is gekozen, niet van een algemene trend.
Bij directe beheer blijft het kopen van een appartement om te verhuren rendabel in bepaalde gebieden met hoge huurvraag, op voorwaarde dat alle kosten worden meegenomen: werkzaamheden, leegstand, belasting. Het fiscale regime van de niet-professionele verhuurder (LMNP) heeft recente aanpassingen ondergaan die de berekening van het netto rendement wijzigen.
SCPI: een rendement zonder de beheerslasten
De SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) maken het mogelijk om in vastgoed te investeren zonder huurders of werkzaamheden te beheren. Je koopt aandelen, en het beheersbedrijf zorgt voor het vastgoed.
- Het geïnvesteerde kapitaal wordt samengevoegd over meerdere gebouwen, wat het risico van een enkel goed vermindert
- Het jaarlijkse rendement ligt doorgaans tussen enkele procenten, variabel afhankelijk van de SCPI en de sector (kantoren, winkels, residentieel)
- De liquiditeit is lager dan bij een beursinvestering: het verkopen van je aandelen kan enkele weken tot enkele maanden duren
- De instap- en beheerskosten verlagen het bruto rendement dat wordt weergegeven
Voor een eerste investeerder die geen huurders wil beheren, zijn SCPI een toegangspoort. Voor iemand die een tastbaar vastgoedpatrimonium wil opbouwen met een hefboom via krediet, blijft directe aankoop op lange termijn krachtiger, ondanks de beperkingen.
Vastgoedbelasting 2026: de veranderingen die eigenaren beïnvloeden
De rentrée 2026 brengt een aantal fiscale aanpassingen met zich mee. Het bereik van de belasting op leegstaande woningen is uitgebreid, wat nu ook gemeenten betreft die voorheen niet werden aangesproken. Voor een eigenaar die een onbewoond goed behoudt, kan de belasting op leegstaande woningen een aanzienlijke jaarlijkse kost zijn.
Wat betreft huurinvesteringen blijven de fiscale regels van de LMNP en het Pinel-regime (in afbouw) zich ontwikkelen. Het wordt aanbevolen om elk jaar de drempels en plafonds te controleren, aangezien een fiscaal geoptimaliseerde structuur in 2024 mogelijk niet meer optimaal is in 2026.
Notariskosten: een vaak onderschatte variabele
De overdrachtsrechten, algemeen bekend als notariskosten, zijn in de meeste departementen gestegen. Bij een aankoop van enkele honderden duizenden euro’s, bedraagt de impact duizenden euro’s extra ten opzichte van het voorgaande jaar. Dit is een post die moet worden meegenomen in de berekening van het totale budget, zelfs voordat je gaat bezichtigen.
De Franse vastgoedmarkt in deze rentrée 2026 beloont degenen die berekenen voordat ze zich positioneren. Stijgende rentes, ongelijke prijzen, veranderlijke belastingen: elk aankoop- of huurinvesteringsproject verdient een actuele simulatie, geen spreadsheet van zes maanden oud.