Wenn man momentan eine Wohnung kaufen möchte, kommt oft die erste Überraschung beim Makler: Die monatliche Rate hat sich im Vergleich zu den Simulationen vor sechs Monaten verändert. Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase, in der jeder Parameter – Zinssätze, Preis pro Quadratmeter, Mietbesteuerung – sich manchmal in widersprüchliche Richtungen entwickelt. Diese Bewegungen zu verstehen, ermöglicht es, konkrete Entscheidungen zu treffen, und nicht nur die Nachrichten zu verfolgen.
Steigende Immobilienkreditzinsen: Was das für einen Kauf bedeutet
Seit Juli 2026 steigen die Immobilienkreditzinsen nach einer Phase relativer Stabilität wieder an. Laut dem Observatoire Crédit Logement/CSA liegt der durchschnittliche Zinssatz im Juli 2026 bei 3,30 %, mit einem kontinuierlichen Anstieg seit dem Frühling.
Die direkte Konsequenz vor Ort ist die Verlängerung der Kreditlaufzeiten. Die durchschnittliche Laufzeit der Kredite beträgt 253 Monate, also etwas mehr als 21 Jahre. Der Anteil der Kredite von 25 Jahren und mehr übersteigt mittlerweile die Hälfte der neuen Kredite, im Vergleich zu weniger als der Hälfte im Jahr 2025.
Für einen Haushalt, der einen Kredit aufnimmt, bedeutet das konkret, dass man länger zurückzahlt für denselben Betrag. Die Kaufkraft verringert sich, wenn man die gleiche Laufzeit wie zuvor beibehält. Zwei Hebel bleiben verfügbar: die Kreditnehmerversicherung zu verhandeln (die einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmacht) und das Eigenkapital zu erhöhen, um das geliehene Kapital zu reduzieren. Diese Analysen finden sich auch unter den Immobilieninformationen auf Expertise Maison, die die möglichen Entscheidungen je nach Käuferprofil detailliert darstellen.
Immobilienpreise in Frankreich: Eine sehr ungleiche Erholung je nach Stadt
Der Markt lässt sich nicht auf eine nationale Kurve reduzieren. Seit Anfang 2026 beobachten wir, was einige Beobachter als “genesende” Erholung bezeichnen: Die Transaktionsvolumina steigen leicht an, aber die Preise folgen nicht überall dem gleichen Trend.
Die großen Metropolen zeigen unterschiedliche Dynamiken. Paris bleibt in einer Korrekturphase nach mehreren Jahren des Rückgangs, während einige mittelgroße Städte eine Stabilisierung oder sogar einen moderaten Anstieg ihrer Preise erleben. Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt je nach Arbeitsmarktregionen und der Präsenz von Infrastrukturprojekten.
Was wirklich den Preis einer Immobilie beeinflusst
Über die Lage hinaus ist der DPE (Energieausweis) zu einem wichtigen Verhandlungskriterium geworden. Eine Wohnung mit der Einstufung F oder G erfährt beim Wiederverkauf eine Abwertung, und die notwendigen energetischen Sanierungsarbeiten zur Verbesserung der Note belasten das Budget des Käufers.
- Die DPE-Klasse beeinflusst direkt den Verkaufspreis: Eine schlecht eingestufte Immobilie verkauft sich günstiger und bleibt länger auf dem Markt
- Die Notarkosten, die seit 2025 in vielen Departements gestiegen sind, erhöhen die Gesamtkosten des Erwerbs um mehrere Tausend Euro
- Die Zonierung (angespannte oder nicht angespannte Zone) bestimmt die Regeln für die Mietpreiskontrolle und damit die potenzielle Mietrendite
Vermietungsinvestitionen und SCPI: Abwägen zwischen direkter Verwaltung und delegierter Anlage
Man hört oft, dass die Vermietungsinvestition “nicht mehr rentabel ist”. Die Realität ist differenzierter. Die Rendite hängt vom Verwaltungsmodus und der Art der gewählten Immobilie ab, nicht von einem allgemeinen Trend.
Bei direkter Verwaltung bleibt der Kauf einer Wohnung zur Vermietung in bestimmten Gebieten mit hoher Mietnachfrage rentabel, vorausgesetzt, alle Kosten werden berücksichtigt: Arbeiten, Leerstand, Besteuerung. Das steuerliche Regime für nicht-professionelle möblierte Vermieter (LMNP) hat kürzlich Anpassungen erfahren, die die Berechnung der Nettorendite verändern.
SCPI: Eine Rendite ohne Verwaltungsaufwand
Die SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ermöglichen es, in Immobilien zu investieren, ohne Mieter oder Arbeiten verwalten zu müssen. Man kauft Anteile, und die Verwaltungsgesellschaft kümmert sich um das Immobilienvermögen.
- Das investierte Kapital wird auf mehrere Immobilien verteilt, was das Risiko eines einzelnen Objekts verringert
- Die jährliche Rendite liegt in der Regel zwischen einigen Prozent, variabel je nach SCPI und Sektor (Büros, Einzelhandel, Wohnimmobilien)
- Die Liquidität ist geringer als bei einer Börsenanlage: Der Verkauf seiner Anteile kann mehrere Wochen bis Monate in Anspruch nehmen
- Die Eintritts- und Verwaltungskosten reduzieren die ausgewiesene Bruttorendite
Für einen Erstinvestor, der keine Mieter verwalten möchte, stellen die SCPI einen Einstieg dar. Für jemanden, der ein greifbares Immobilienvermögen mit einem Hebeleffekt durch Kredite aufbauen möchte, bleibt der direkte Kauf langfristig mächtiger, trotz der Einschränkungen.
Immobilienbesteuerung 2026: Die Änderungen, die Eigentümer betreffen
Der Herbst 2026 bringt eine Reihe von steuerlichen Anpassungen mit sich. Der Umfang der Steuer auf leerstehende Wohnungen wurde erweitert, was nun auch Gemeinden betrifft, die zuvor nicht betroffen waren. Für einen Eigentümer, der eine ungenutzte Immobilie behält, kann die Steuer auf leerstehende Wohnungen eine signifikante jährliche Belastung darstellen.
Im Bereich der Vermietungsinvestitionen entwickeln sich die steuerlichen Regelungen für LMNP und das (auslaufende) Pinel-System weiterhin. Es wird empfohlen, jedes Jahr die geltenden Schwellenwerte und Obergrenzen zu überprüfen, da eine steuerlich optimierte Struktur im Jahr 2024 möglicherweise im Jahr 2026 nicht mehr optimal ist.
Notarkosten: Eine oft unterschätzte Variable
Die Grunderwerbssteuer, allgemein als Notarkosten bezeichnet, ist in den meisten Departements gestiegen. Bei einem Kauf von mehreren Hunderttausend Euro beläuft sich der Einfluss auf mehrere Tausend Euro mehr im Vergleich zum Vorjahr. Dies ist ein Punkt, den man bereits bei der Berechnung des Gesamtbudgets berücksichtigen sollte, noch bevor man Besichtigungen durchführt.
Der französische Immobilienmarkt in diesem Herbst 2026 belohnt diejenigen, die vor einer Entscheidung kalkulieren. Steigende Zinsen, heterogene Preise, sich verändernde Besteuerung: Jedes Kauf- oder Vermietungsinvestitionsprojekt verdient eine aktualisierte Simulation, nicht eine sechs Monate alte Tabelle.